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7月37个新盘将涌入楼市 房价出现跳涨

来源:北京青年报 w88优德888官方网站:2015-06-25 查看次数:1248

  计划于7月开盘的纯新盘项目 (数据来源:亚豪机构,仅供参考)

  计划于7月开盘的老项目后期 (数据来源:亚豪机构,仅供参考)

  股市遭遇“端午劫”,楼市却开始暗暗发力。6月18日国家统计局发布的数据显示,5月份,全国70个大中城市新建商品住宅环比上涨的城市达到20个,其中,一线城市涨幅明显,深圳涨幅更是创全国之最,甚至出现了房主违约涨价,新房彻夜排队等现象。虽然北京楼市并未出现太大转折,但各售楼处的人气正在回升,开发商对于售价也有了更多期待。据亚豪机构数据显示,7月份预计将有37个新盘项目入市,不但数量上创下新高,而且很多热点区域、热点项目的价格都有上调趋势。

  7月预计37个新盘入市创今年月度供应新高

  对于股市来说,近期是最坏的时候,上证指数从5100点跳水至4200点附近;但对于楼市来说,好日子似乎才刚要开始。“套现股票买房”、“房子才是永恒”、“没有房连跳楼都没地”等等宣传语成了时下最热门的调侃。

  在行动上,各大房企也开始抓紧机会,利用刚刚过去的端午假期,积极展开蓄客,推出端午节“定制”的促销活动。顺义区的纯新盘空港国际,就在22日开放了售楼处,并利用假期,邀请了数百名意向客户现场参观并举办聚餐游玩等活动。项目销售人员告诉北京青年报记者,项目主打4.5米的精装修LOFT,当天排号能享受每日房款递减100元的优惠,导致排卡火爆,仅在活动当天就办理了100多张排号卡。

  蓄客收获理想效果,也为个项目的开盘入市创造了可能。根据亚豪机构统计数据显示,今年7月份,北京商品住宅市场预计将有37个项目入市,其中包括顺义的空港国际、方庄的方庄公馆、通州的新北京中心、房山的远洋春天著等在内的14个纯新盘,以及包括首开·熙悦山澜庭、首开·国风美唐、春晖园·随园等在内的23个老项目后期。

  这也是自5月北京商品住宅供应开始抬头以来,月度开盘量最多的一次,北京商品住宅市场供应也将连续3个月维持在30个项目以上。亚豪机构市场总监郭毅分析认为,在滞后了一个月之后,供应市场的回暖节奏已赶上成交,北京住宅市场的全面回暖已正式铺开,而7月37个项目的预计开盘量也将创今年的月度供应新高。

  对于供应回升的原因,郭毅认为,最重要的是需求回升所拉动的,从市场表现来看,自5月份开始大量中低端刚需及改善型项目推盘均受热捧,甚至开始出现久违的“日光”现象,这一现象直接激发了尚在犹豫中的开发商加快入市。另外,从整体市场的成交数据上也能印证购房需求的持续升温。数据显示6月1-18日,扣除保障房及自住房后,北京纯商品住宅成交套数为4563套,环比上月同期大涨40%。

  精装和现房占比加大成另类“提价法”

  在7月预计入市的37个项目当中,精装修和现房成为最明显的共同点,多达22个项目要么采用了精装修提升附加值,要么索性熬成了现房比例高达60%。像房山区的远洋春天著和顺义区的春晖园·随园更是精装修加现房两不耽误。

  对此,有分析人士认为,无论是精装修还是现房,实际上虽然都增加了开发成本,但开发商仍旧乐此不疲,什么原因?就是为了追求利润最大化的另类“提价法”,在通过精装修或现房提升了项目自身附加值以后,更有助于提升销售利润。

  其中,主打赠送精装修的不仅有方庄公馆、海淀·上林溪这类普通住宅产品,还有像新北京中心、空港国际这样的商住楼,甚至连易郡这类很少附加精装修的别墅产品也参与其中。郭毅认为,由于在目前市场环境并不支持价格上涨,因此项目通过“精装修”这种能够拉开产品品质差距的手段来提升性价比的做法,开始在市场中蔓延,而随着矛盾的进一步加剧,预计未来北京商品住宅市场当中精装修将逐渐成为“标配”。

  此外,因为成为现房而不受监管部门价格干预的项目也不在少数,最近火热的“通州售价8万元项目”V7九间堂也可能在7月份面市。该项目在申请预售证时的报价突破了8万元/平方米。在记者的探访中,项目负责人表示,该项目主打通州区域少有的别墅产品,并且全部是温泉入户的现房别墅,每户还附加大量的赠送面积。并且项目周边还有公园、商业等成熟配套,因此申请预售证时确实报了一个比较高的价格,但实际开盘时的价格肯定不会是8万元,预计每平方米将在4万-5万之间。

  业内人士表示,由于北京优质土地价格高企以及各家房企土地储备的减少,导致房企对于优质地块项目愈加重视,不再像以往那样挖个坑就卖,而是宁愿花大价钱好好雕琢,以求控制销售速度,追求利润的最大化。

  拿地早的热销盘偏好加推

  在7月预计入市的新盘中,不乏一些热销项目的身影,像亦庄·金茂悦、首开·国风美唐、合生滨江帝景等,这些项目都是今年入市热销后的再次加推。

  其中首开·国风美唐在5月入市之后当月便实现成交192套,6月截至18日已实现成交150套。此番,再次加推出货意图明显。郭毅表示,老项目拿地时间早成本相对较低,因此在定价上具备先天优势。再加上老项目在销售期的过程中,项目周边各项配套的完善程度不断提升,使得自身的性价比优势愈发突出。这都促使一些老项目在不断寻求加推入市的机会。

  另外,一位国有房企负责人也表示,许多在售老项目周边都涌现出高价地,促使购房者更加肯定了区域房价的上涨预期。而这些销售多年的老项目每次入市的房源都控制在100套左右,销售差不多的时候再次加推,这就造成了持续热销的景象,也为未来的价格提升提前打好基础。

  热点区域价格跳涨

  在7月预计入市项目中,大部分项目对于售价依旧三缄其口,少数公布价格的项目中,京投银泰·琨御府因为定价超过10万元,而显得格外吸引人。

  该项目最新一期的报价为105000元/平方米。而去年首期入市时的成交价格仅在5万元左右,不到一年时间,售价翻了一倍。这主要得益于今年10万元以上项目的密集扎堆,导致像琨御府这样自身位置优越,前期定价并不高的项目,快速补涨,晋级10万元加俱乐部。

  根据亚豪机构统计,2015年将有16个10万元以上的顶豪项目入市,而上半年已入市的仅有万柳书院一个。郭毅预计,货币信贷政策的不断放松,以及股市震荡加剧的财富挤出效应,借助高端阶层重新进行资产配置的有利时机,下半年,顶豪项目将会扎堆入市,今年也将成为顶豪供量最多的一年。

  除了豪宅以外,通州因为多个利好消息,导致区域楼盘售价也出现了明显跳涨。统计显示,7月通州区预计将有4个项目入市,其中两个为首次入市的商住楼,另外一个为普通住宅项目合生滨江帝景,以及现房别墅V7九间堂。其中合生滨江帝景率先大幅提升报价,该项目去年8月的入市价格为29500元/平方米,而在各项利好传言之后,该项目高调宣称涨价,如今已经将报价攀升至35000-37000元/平方米。

  郭毅认为,支撑通州房价大幅跳涨的原因主要是来自于购房需求的迅猛增加。数据显示,截至本月18日,通州区纯商品住宅的网签量已高达1272套,是5月同期的3倍半。有了需求的拉动,开发商自然有了涨价、加推新货量的底气。而需求的增加,既有传闻带来的预期提振,更有当前通州各项配套及基础设施的完善对楼市的实际支撑。她预计,如果年底通州积分落户制度的细则能够如期出台,还将会触发区域销量的新一轮暴涨。

  业内人士表示,从新盘供应上不难看出,在调控政策利好不断的市场背景下,北京楼市已经走出低谷,整体市场进入了上扬周期,随着5月、6月、7月,楼市持续处于高速供应的行情中,市场成交量随之被连续拉升后,涨价项目将会不断增多,北京新房市场的整体价格水平也将开始步入升温期。

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