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房地产税法列入立法规划 市场评价遇冷

来源:深圳商报 w88优德888官方网站:2015-08-14 查看次数:481

近日,房地产税进入全国人大立法规划,市场反应有弹有赞,有的专家乐见其成并表示房地产税有望在2017年获得通过,届时将有利于房地产市场健康发展;有的对此则不置可否,认为房地产税的出台不会抑制房价,具体细节还有待讨论。

房产税与房地产税核心 在于土地所有权

房地产税和房产税一字之差,究竟有何区别。记者查阅资料发现,房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。统计发现,目前与房地产有关的税收包括土地增值税、企业所得税、契税、个税、城镇土地使用税等。

而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。从字面的定义可以看出,房产税应该在房地产税的范畴之内。

“然而,在目前市场情况下,房地产税与房产税本质上无太大差异。”深圳盈科律师事务所史显超律师在接受记者采访时表示,其以已经开发好的商品房为例给记者介绍道,“房随地走,地随房走。在购买商品房时,业主购买房子包括两个部分,一个是房屋的所有权,另一个是土地的使用权。房价已经包括开发商获取土地时缴纳的土地出让金,这就意味着在土地使用年限内,业主已经一次性缴清所有的租金,而业主对土地只有使用权而无所有权,按照法理是无法向房屋所有权人征收‘土地’税的。”

也就是说,房地产税与房产税的核心区别在于是否拥有土地所有权。从这个意义上说,对只拥有土地使用权的业主来说,房地产税和房产税本质上没有太大区别。

房地产税立法还需谨慎推进

长期来看,房地产税有望增加持有环节的税负,大大抑制投资投机行为,从而有助于房地产市场的理性和稳健发展。然而,市场上认为并不能如此简单判断。在出席2015年博鳌房地产论坛上时,中国房地产业协会副会长任志强明确表示,他不认同房地产税能抑制房价的说法。

任志强认为房产税可以抑制多套需求,调整存量结构,但并不能表示可以抑制房价的上升。他进一步解释,如果不调整现有生产环节和流转环节的税收,仅仅是增设房产税并不合理。“如果房产税能够替换在开发环节及流转环节的一些税收,把那些税取消,转换成为房产持有税,那么将会更加合理。”

对此,史显超律师表达了同样的观点,其从法理角度给记者解释道,以征收房产税的其他国家为例,其业主拥有的是对房屋和土地的所有权,那么在此情况下,对其征收房产税是有合理性和逻辑前提的;而我国所谓的业主拥有的只是土地的使用权。在此种情况之下,如果对一个并不拥有所有权的物品再征收房产税(房产税本质上属于政府对公民拥有所有权的物品征收的一种持有税),就没有了合理性和逻辑前提。

“房地产税进入立法规范会提高业主持有房屋的成本,促使拥有多套房屋的业主抛售房产,短期内会给市场降温。但从目前来看,在房地产税征收范围还未确定、房地产税征收办法还未确定、房地产税与相关税种重合问题还未解决的条件下,政府相关部门还需谨慎征收房产税。” 史显超总结道。

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看看国外如何征房产税?

[美国]

自住减免 征税透明

全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。据统计,目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。

[新加坡]

优惠自住 促进平等

房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税,这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

[英国]

估值固定税金浮动

英国的房地产税以地方税方式征收,其中课税对象就包括空置房。英国官方税务资料显示,此项税收每年征收,与国人熟悉的按照应税总额乘以税率计算纳税额不同,英国的房地产税按照“对号入座”的形式按照总量核定征收。比如,英格兰地区规定了八档住宅估值,每档估值的住宅对应一笔纳税额。

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