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珠三角楼市成交趋旺开发商面临诸多风险

来源:w88优德官网中文版 w88优德888官方网站:2009-04-14 查看次数:4065
 从整体来看,目前广东楼市形势仍然严峻,开发商投资意愿下降,仍面临着资金紧张以及消化存量等难题,因此有关专家建议,开发商抓住政策机遇,调整价格,加大促销,提振信心,加速回笼资金。

  楼市成交量不断走高

  今年以来,在政策效应作用下,广东1至2月全省商品房屋销售面积534.80万平方米,同比增长21.5%;商品房屋销售额326.87亿元,同比增长27.5%。尤其是进入2月份以后,珠三角主要城市的房地产市场均出现不同程度的“回暖”的迹象。

  其中,今年2月份,广州市一手住宅交易面积为47.36万平方米,同比上升104.8%。今年头两个月,一手住宅的成交量均明显回升,二手市场的存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积也高达72.8%。在深圳,今年头两个月全市新建商品房销售面积97.76万平方米,同比增加174.74%。其中,住宅销售面积88.72万平方米,同比增加174.85%;二手住房成交同比增加106.28%,达78.2万平方米。而佛山主要区域的禅城、桂城2月份成交量均创下近一年来的单月销售最高值,据分析机构监测,其中禅城区成交面积预计达16.32万平方米,环比上升35.3%,预计三月份成交量还会继续走高。

  开发商仍面临诸多风险

  从这些数据来看,珠三角部分主要城市的楼市趋旺,购房市民增多,成交量大升。但是业内人士指出,目前,开发商仍遭遇巨大资金压力、巨量的存货,以及仍然浓厚的观望氛围,而这些问题是必须要引起注意的。

  今年1至2月广东省房地产开发完成投资259.72亿元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3个百分点。开发资金来源也趋紧。同期房地产开发3671个项目本年资金来源合计1199.40亿元,同比下降12.3%。统计数据还显示,历经2003年以来连续5年高速增长周期,2008年广东房价已终结快速增长势头,全省商品房新开工面积、开发到位资金、销售回笼资金等多个指标均出现2003年以来首次负增长。

  同时,如何消化巨量的存货也是一个严峻的任务。2008年,广东房地产市场消化能力下降,商品房空置面积大幅增加。根据统计,2008年末商品房空置总量1824.61万平方米,较上年末增加245.4万平方米,增幅15.54%。特别要指出的是,今年是商品房集中上市年。近两年,特别是2006年房地产市场热销时不少项目急剧扩张,大量开工面积将积聚在今年竣工销售,开发商要缓解巨大的销售和资金压力,还有待购房者消费信心的全面恢复和市场的持续好转。

  目前,单凭两个月的销量增长难以判断楼市已经回暖。广州合富辉煌首席分析师黎文江表示,尽管2月份广州一手楼市成交面积同比上升104.8%,但销售面积也只有47万平方米左右,与广州正常楼市每月六七十万平方米的成交面积仍有不少差距。同时,今年广州前两个月的成交回暖,仅仅是均价1万元/平方米以下、占总成交面积70%左右的楼盘,而1万元/平方米以上楼盘没有太大的变化。这种现象也表明,广州楼市是在刚性自住需求支撑起来的,改善性的需求还没有真正回暖起来。

  楼市进入周期性调整

  从这两个月放大的成交量可以判断出,楼市潜在市场仍然巨大,只是处于观望状态,并期待开发商推出更有诚意的促销活动和合理价格。因此,在目前的行情下,开发商应该调整价格,加速卖楼,消化存量,而不能因为“小阳春”盲目涨价。实际上,近期广东部分楼市出现的所谓“涨价”,不过只是一种营销策略而已,希望通过这种涨价氛围刺激观望客户入市,而非实际涨价。黎文江分析认为,目前,开发商最关心的还是回笼资金,缓解资金链压力。

  广州保利地产代理有限公司市场部经理吴定金也表示,经过2008年,开发商应该更加理性了。在掌握当前的市场需求之后,开发商会以合理的价格做好促销工作,并要把这项工作作为一个社会责任来看待。只要以合理价格促销,市场回暖了,资金回流了,开发商就可以求得一个更快的发展。

  广东省房地产协会会长蔡穗生表示,广东楼市已经进入周期性调整阶段,开发商与其底气不足地猜测何时回暖,不如立足于现状,在调整周期中“精耕细作”,做好产品,练好内功,让企业成长得更为壮实,让今后的市场之路走得更加从容。

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