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弱周期调整下,房地产行业新格局之未来发展趋势

来源:和讯名家 w88优德888官方网站:2017-05-16 查看次数:471
  一周回顾:本周政策解读:房贷收缩或成楼市调控拐点;频繁政策调控对购房者有多少影响?而土地市场依旧激烈;总结4月克而瑞23城市首席分析师解读5月市场。企业方面,龙湖前4月劲销600亿;实惠PaaS掀起物业新风向。以及干货分享:房地产市场格局变化及趋势深度专题研究。

专题|弱周期调整下,房地产行业新格局之未来发展趋势
  文/克而瑞研究中心 杨科伟、马千里、谢杨春、柏品慧、吴嘉茗

  引言:新常态下的房地产市场格局悄然生变

  2016年,在“调结构”与“稳增长”并存以及供给侧结构性改革推动下,经济增长的新常态也带来了房地产市场的新常态,行业政策环境、投资增速、企业表现、城市格局、需求结构等方面都开始形成与之前不一样的新格局。

  突出地表现为:“全国一盘棋”的政策调控方式转向“分类调控”、“因城施策”;热点城市量价齐升,二、三线城市成功崛起,房价及规模均大有赶超一线城市之势,部分三四线城市短时由高库存转为供不应求,城市集中度大幅提升;房企业绩大幅飚升,3家房企业绩超3000亿元,企业集中度更上一层楼;在人均居住面积超过35平方米之后,购房者满足居住需求到追求更高品质,改善需求全面释放,以此也带动二手住宅市场成交规模激增,除北上深等一线城市外,苏州、南京、厦门等进入准二手房市场;一方面是需求在变,另一方面则是重点城市高地价推动“伪豪宅”泛滥,供需错配造成无效供给的“僵局”未来如何去打破和化解?

  上篇回顾(点击标题阅读)

  当调控成为新常态,房地产行业悄然生变之新格局(一)

  当调控成为新常态,房地产行业悄然生变之新格局(二)

  自2016年四季度以来,热点城市调控力度持续加大,并向周边三、四线城市蔓延,受此影响,目前行业供求价增速均明显放缓,也有越来越多的城市呈现出“成交回落,房价缓增“的发展态势。

 一
  一

  调控长效机制羽翼未丰之前

  行政化手段退出市场尚需时日

  目前各行业“简政放权”改革都在持续推进,但就房地产业而言,却是进一步强化地方政府主体责任,加强对各地市场宏观调控。对具体城市而言,一旦部分出现投资性需求集聚、房价增速“失控”势头,地方政府就势必会出台限制性调控政策,并且在调控模式上会对投资需求予以更多限制,譬如“认房又认贷”、“提高社保年限”、“限制交易年限”等政策也会在更多城市展开。

  目前大多数热点的限购、限贷政策虽然足够严厉,但市场各方仍一致看好房价上涨,我们认为原因有以下几点:其一这两年来的高地价是推动房价上涨,一方面提高了开发企业成本,另一方面“面粉比面包贵”不断强化未来房价上涨空间;其二是实体经济投资回报不足,社会资金难以找到更好投资渠道,大量“热钱”直接或以杠杆之名间接涌入房地产市场流通环节;

其三是最关键的原因还是短期市场供不应求,绝大多数热点城市库存仍处低位,大多数购房者依旧对房价预期看涨。

  考虑到上述原因,我们认为在明确了“房子是用来住的,不是用来炒的”核心原则后,在政府着力构建房地产业长效调控机制羽翼未丰之前,地方的行政调控就难以退出,不排除其中的限购、限贷、限售等成为长效机制的一部分长期存在。

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