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印堃华:从房地产看中国经济硬着陆之风险

来源:房产之窗网 w88优德888官方网站:2011-07-14 查看次数:1297

    自从北京有学者提出“中国房地产冬天已经来临••••••”到今年已过去八个年头了。围绕房地产业究竟是国民经济重要的支柱产业,还是“绑架中国经济的罪魁祸首”的争论,也已持续了五、六年。
    最近两届中央政府任期内,以房价为目标的宏观调控措施一再加码,但房价始终压不下去。我们八年抗战打败了日本侵略者,而宏观调控即使花光八年时间也不可能使房价降回到2005年的水平。   
    现在的房价确实高得吓人,政府应该调控。

    房价为何“边调边涨,愈调愈高”

    但是,为什么会出现“边调边涨,愈调愈高”的局面?这只能说明调控思路有问题,因而所提出的对策没有切中要害,所用的办法大多不符合市场经济规律,甚至把改革开放前的某些做法都搬了出来,真可谓病急乱投医。
    回顾历史,朱镕基同志当总理任期内的1994年至1997年,也曾采取严厉措施狠狠打压房地产业,后来发现不对迅速改正。1998年承认房地产业是国民经济新的增长点,下决心加快住房制度改革,停止单位建房、福利分房,推行公积金制度、政府补贴鼓励有能力的家庭买下原住的成套公房,购买商品房可以降低首付,延长按揭年限,降低按揭利率,降低契税,购房还可退税、报蓝印户口。对无力买房的经济困难家庭,则用发展廉租屋的办法解决。而对违背市场经济规律的“安居工程”则一律停建。从1999年开始,房地产业在政府扶持和正确引导下,充分发挥国民经济支柱产业的拉动作用,使国民经济迅速摆脱亚洲金融危机的阴影,走上健康发展的轨道。那几年内,中国老百姓许多人在政府帮助下有了自己的房产,成了真正的有产阶级,住房自有率达到百分之七、八十,城市住房老大难的问题正在得到解决。
    而从2004年开始,国家对六类经营性用地停止行政划拨和协议出让,一律实行有偿有限期使用,公开招标、拍卖、挂牌价高者得的出让制度。从市场经济角度看,公开竞卖价高者得可以防止腐败,避免土地贱卖,国资流失,这是好的。但是由于土地一级市场的供给受到垄断,则价高者得势必造成哄抬地价,进而推动房价不断上升,房价失控的根源之一就在于此。
    面对房价上涨过快,人民群众有意见,政府有责任进行调控,关键是要增加供给、疏导需求、降低成本、减轻税费,这样才能使房价降下来。但是,政府的决策思路变了,采取同经济规律对着干的办法进行打压,一开始是所谓压缩地根、压缩银根,接下来加息加税,再不行就限购、限贷、限价。照理,一手房需求旺、供给少、房价高,应该鼓励二手房交易或发展租赁市场来弥补,但现在的做法也是用种种办法加以限制。稍有常识的人都懂得,房价是由成本、费用、利润、税金四要素构成的,房地产调控一次一次加码使成本、费用、税费三要素不断上升,而土地稀缺需求旺盛又使房产商不肯减少利润,这样怎能将房价降下来?除非逼房产商破产清盘大拍卖。但房产商破产后再生产中断,供给更稀缺,今后房价只会更高。

    住房保障只能先解决最困难的家庭

    现在,政府看看市场这块房价难以调下来,又转向住房保障这一块,但思路上似乎也有问题。住房保障是什么涵意?是保障居住权还是保障产权?哪些人需要政府提供住房保障?我认为,在现阶段城市居民大多数应当“自住其力”,即:有条件者可以买房,经济条件不够可以先租房、等有能力时再买房,真正租不起的则由政府提供廉租屋。即现阶段,政府提供社会保障的对象应是低收入家庭,过去把中低收入归成一类,面就宽了,面一宽国家就负担不起了。现在政府将中低价商品房、经济适用房与廉租屋、公共租赁房统统放在一起统称为保障房,这是不恰当的。有的同志将中产阶层也纳入住房保障范围更是不对的。不要忘记我们国家现在还处于社会主义初级阶段,人均GDP水平还很低,地区之间发展水平也很不平衡,国力有限,住房保障还只能先解决最困难的家庭。现在无形中将住房保障面放得很宽,尤其在经济适用房上花的精力,似乎超过了廉租屋,国家财政补贴包括隐性补贴,究竟是住廉租屋的享受多,还是买经济适用房的享受多?这样是否适当?值得研究。
    当然,现在政府讲究执政为民,老百姓也希望社会保障用房越多越好,房屋建筑质量和配套水平越高越好,但满足政府政绩和人民需求都是要付代价的,从经济学角度讲,能不花或少花钱得到的东西需求是无限的。为此,政府要拿出大量“公款投资”来满足此类“公款消费”,政府钱不够必须就增加税费、高价卖地或者多印钞票多发债,形成恶性循环。西方发达国家推行高福利、高税收政策带来的高通胀、高负债、低工资、低效率,鞭打快牛养懒汉的后果人所共知,我们何必去学他们呢。

    快一点让房地产业恢复活力

    讲起房价涨的另一重要原因,则是货币超量发行。去年美国的GDP约15万亿美元,M2为8万多亿美元,我国GDP约合6.6万亿美元,M2约合10.8万亿美元,两者对比,我国国内生产总值约为美国的44%,而广义货币流通量却是美国的1.2倍。货币发行量超过流通中的必要量就会贬值。市场上存在通胀预期就会推动人们争相购买能保值的东西。国内投资渠道不多,住房成为热点就不奇怪了。现在不怪自己管不住通胀,不肯改变储蓄存款的负利率,却责怪人民群众不应该投资买房,有人还想把一线城市实行的住房限购政策向下推,实在不讲道理。房市兴旺本来可以帮助国家多回笼货币,多创造就业,多提供税收,房子多了自己住不了还可用于出租,出租房多了租金水平就会企稳甚至下降,反过来又会减轻房价上涨的压力,对国家、对社会都有利。
    现在房市中政府和市场两种力量仍在博弈,不良后果正在逐渐显示。根据1994-1997年的经验,继续打压下去必然两败俱伤,企业倒闭,员工失业,在建项目成半拉子工程,银行大批坏帐,政府不仅收不到税,还会增加大量社会维稳开支,五、六十个相关产业也会受到连锁反应,整个国民经济将会陷于滞胀局面。
    我们衷心希望决策层头脑冷静下来,思路重新理一理,多听听不同意见,不要搞变相的“休克疗法”,快一点让房地产业恢复活力,为国家、为社会重新发挥支柱产业的积极作用。
(作者为上海市房产经济学会副会长、上海威斯顿不动产管理学院院长、上海财经大学房地产经济研究中心教授)


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