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曾宪斌:房地产政策与房价走向

来源:搜狐焦点网 w88优德888官方网站:2011-10-29 查看次数:896

  
曾宪斌 

  曾宪斌:尊敬的各位来宾,刚才主持人介绍说我很多观点不能够播出的,确实我是代表民间观察或者叫做草根观察,比如今天讲的房地产政策,有的人会觉得没有意思,咱们住建部政策研究中心的领导在这里,最权威的政策专家,他的解读应该是最权威的,但是我想,我还是想作为一个非官方非住建部的民间观察或者叫做草根观察来谈谈我对政策走向和房价走向的一个看法,在谈政策之前我想谈最近世界发生的几个大事,卡札菲死了,卡札菲的死折射出一个很重要的问题,就是中国在卡札菲在利比亚输了。

  中国在利比亚有一百多亿美元的投资,从法国的战机轰炸利比亚开始,中国政府就输了,我们可以在利比亚的问题上有三种政策。第一种我们可以在联合国否决政策区的决议,可以捍卫我们长期以来坚持的原则,不允许干涉他过内政,我们放弃了这个原则,我们同意了在利比亚设立禁飞区同意北约打击利比亚。如果是说我们是一种实用主义,我们认为从美国和北约,从打阿富汗、伊拉克南斯拉夫开始就知道北约一打必胜,为了维护我们在利比亚的利益,可以120度转弯,立刻跟卡札菲断绝关系,立刻支持当地的反政府武装,但是我们一直拖拖,拖到联合国承认了,我们才承认。先不说我们未来在利比亚的利益不能够获得原有100多亿投资我们现在很难维护,现在我们上中下三策,我们现在做的下策,下下策。

  中国的能源外交,中国的能源55%取决于进口,中国进口能源当中3%来自于利比亚。美国每打一场战争北约、伊拉克根本目的就是遏制中国的能源,遏制中国的崛起。这个里面包括我们计划经济像市场经济转型过程当中,改革开放30年获得市场经济的进展,被本届政府一下倒退十到十五年,当然包括最重要的是房地产政策,房地产的政策特别是是利比亚的新政,我们正在讨论他对房地产影响多大,讨论他对还是不对,我在前几年新政一出来连续论坛都发表我的观点,整个新政和市场经济是对立的,应该是倒退的,应该是错误的。终于我们看到了昨天的报纸,住建部的部长终于城市限购令有备市场配制的原则,说明我的判断是正确的,说明制定出台这样的政策与市场经济是对立的。

  我们随便举几条,因为今天给我时间不多,关于打击投机炒房,让我们想起中华人民共和国刑法早在十几二十年前刚刚废除的一条罪名叫做投机倒把罪,现在打击投机炒房和设立投机倒把罪我看50步和100步的区别,我们作为公民自由处置我们公民财产的制度,我私人投资我是想买黄金,还是想买别的资源,还是想买房子资源是我公民的权利。所以,当然最近的一个专家分析很有观点,及时从房地产市场来讲,比如我遏制打击投机炒房,不准多买房,多买房自己住不了出租了,解决了租赁市场,如果打击投机等于不能有租赁的房子,政府又承担不了租赁市场,所以这一条打击投机的炒房这是错误的,是和市场经济的资源配置是对立的。

  关于限购、限价,当然蒋部长已经承认了,迫不得已要式行有备市场资源的政策,他承认这是不对不正确的,限购和限价是国际经济学反对的一个基本原理是他跟市场经济对立,是经济学的基本原理,我最近看了一篇文章,说如果这些国际上很有名的经济学家讲的,如果毁灭一座城市最好的办法就是用炸弹把他炸掉,除了这个办法之外还有一个最好的办法就是限购限价,这个道理非常简单,不能来买房子了,他投资的钱进不来,他的人进不赖,他人进不来投资别的行业进不来,人才、信息流、资金流,统统阻断了,逐渐这个城市就萎缩了,这是一个经济学的大忌,但是我们房地产制定者不顾市场经济基本原理制定一系列的新政,每一条都是以市场经济对立的,与市场经济对立的政策是不可能持续的。为什么我们会出台这样的政策,当然蒋部长讲的很清楚了叫做迫不得已。

  第二个观点,房地产的这一系列的政策,我的观点第一条是错误的,第二条是迫不得已的,迫不得已放在一个比较宏观的房地产政策走向来分析一下,我个人认为中国的房地产政策大致经历了四个阶段,我经常讲课的时候讲这个观点,中国的各个行业当中房地产行业最暴利赚钱最多,但是这个行业最落后,首先表现在他的政策最落后,比如说改革开放第一个十年,78年到88年之间,大概这个时段其他的行业已经基本上完成市场经济已经市场化了,已经充分市场化了,无论从农副产品从家电、饮料都市场化了,但是我们的房地产政策到88年第一宗土地有偿出让之前依然基本上是计划经济,也就是要从市场上获得住宅必须要靠单位靠国家分配,整个计划经济市场经济转型在所有行业当中最落后的。

  从第一宗土地有偿转让开始,第一批商品纺开始房地产政策进入了第二个阶段,叫做双轨制的阶段,这个阶段大概也经历了十年,也就是到1998年为止,这十年中国房地产政策是双轨制的,这种双轨制取得了明显的进展,也就是说你要想通过住宅,要想获得住宅有两个渠道单位分房、福利分房同时也可以市场获得商品房第二个阶段,解决了相当一部分没有单位不能从国家获得分配住房人的住房问题得到解决。这是1998年改革开放20年的时候,我们的政府发现在所有实行彻底市场经济领域都取得了非常辉煌的成就,所以福利分房分不下去了,1998年做一个分界线中国房地产进入了第三个阶段,取消福利分房进入了基本上完全的市场经济,也就是你要获得住宅必须要从商品房市场获得住宅,获得住房,我把这个阶段也归纳为大致是十年,1998年到2008年之间,这种计划经济专项市场经济的结果取得了非常伟大的成绩,我觉得有两个指标可以说明这个问题。

  第一个指标我们从改革开放初期的中国人均住宅面积不到五平方米,经过十年彻底的市场经济我们人均住房面积已经超过30平方米,达到或者超过了世界中等甚至发达国家的住房的水平。第二个标志,中国的城市里面四五十岁的老职工老市民有单位的,70%、80%以上已经拥有了私有产权的住房,两大成就两大标准,说明了市场经济在房地产领域的伟大的功绩,当然都是在座各位房地产开发商的贡献分不开的。但是大致在十年左右的时间我们也发现,有很多的问题出现了,比如说原有的70%、80%有了,还有20%、30%,中低收入特别是底层弱势群体这部分人当时房价很便宜时候买不起,房价越来越高他们更买不起,这部分人意见非常尖锐。

  新增部分比如说原有有房的家庭,他们二代三代要结婚了,但是由于他们的工资原因他们对上涨房价已经承受不起,还有农民进城,大学生毕业他们靠工资的水平已经买不起房子了,而且房价上涨的速度离他们工资和收入的预期越来越远,这个时候就出现了愤怒、嫉妒、恨,甚至是绝望。所以中央政府意识到这个问题后,觉得单靠市场经济已经不能解决,不能像小宗商品一样,粮食衣服都可以通过彻底的市场经济解决,但是住房作为一种大宗商品动者几十万,很多中低收入者解决不了了,这个矛盾越来越尖锐,他们最尖锐的表现在于,他不像坐车,我们说吃穿住行,坐车你房地产老板开宝马开奔驰,他羡慕但是不会绝望,因为他出行有公交车,他有地铁但是中低阶层买不起房子的时候发现住房问题上没有公交车,少则可怜比例的经济适用住房,以及几乎可以忽略不计的廉租房经济适应住房,这个很多都是不公分配出去了,比如说前一段中央电视台报道了,榆林市一个四千户小区经济适用住房有1800辆私家车,郑州一个无业妇女通过一个副主任拿到40套经济适用住房的指标,每一套卖八万左右。

  过去人大开会提案最集中就是教育什么的,但是连续几年就是在房价的问题上,还有一个外面的诱引就是利比亚真正,利比亚真正很少人知道起因导火索是什么,是住房的导火索,有一次大会问卡札菲在某某地方几千套房子空着为什么没有人住我们买不起,卡札菲说你们去住把,这个就是起因的导火索,这个给中国政府一个警钟,再不解决这个问题就不是局部经济问题是政治问题,所以这几年保障房一定要完成的,我这里讲一个观点中国房地产政策到了从改革开放第三个阶段彻底市场化之后,进入了新的十年,我认为叫做新的十年这个是大致以上一轮泡沫07、08为分解调控的起点大致十年时间,这个新的阶段完成目标最终形成中国住房,形成的一个两元结构不是双轨结构,双轨制的双轨结构是指可以市场上买房子也可以单位分房子,未来两元结构不是的,或者市场化买房子或者政府提供保障房,未来是这个目标。

  但是我们现在分析的是在这十年当中大致分成两个阶段,为了专门中低目标可能要分两部走,其中前五年也就是包括现在新政包括新的这几年是他的最痛苦的,我叫做五年镇痛期最痛苦的,因为政府感觉到了群众的意见太大,必须要加大力度尽快的缓解这个矛盾,同时又不可能立刻从政府的层面解决中低收入以及弱势群体的保障性住房,所以这五年的政策我认为是一种过渡性的政策,过渡性的政策就有过渡性的现象,就有很多的怪现象,其中一个就是刚才讲的,我们这些过去的政策大部分为了应急迫不得已采取了与市场经济对立或者相背的政策,这个行业官方最高领导已经承认了,这是政策趋向上来讲市场混合型的过渡这五年,这个过渡当中五年当中有很多很奇怪的东西出来了,当然我们说限购限价。

  我们讲一个关于经济适用住房的,大家百度一下我六年前的观点,我认为经济适用住房是一个怪胎,就是你买不起小轿车又不愿意做公交车,政府生产低钢材的免费,汽车制造场专门做一些经济适用性轿车为不愿意做公交车买不起小轿车做一些经济型绞车,大家听到这种观点很荒唐,但是我们现在经济适用住房就是非常欢迎的就是经济适用性轿车,我们不用说之前不公,我们就是说在一种公平的环境之下,经济适用性住房是符合劫贫济富的,比如说现在符合购买经济适用住房的条件,现在符合未来符合吗?现在经济实力不好未来好了,不符合购买经济适用住房政策了,但是可以永久的拥有,做的土地升值、房产升值、或者是牟利,最近有一个报道,广州经济适用住房的小区,有人15年之后卖出牟利三倍,这不是国有资产流失是什么呢?所以,我个人认为经济适用性的住房是一个怪胎,什么时候他彻底的消失了,什么时候中国的住宅市场才有可能谈得上比较健康,这些人能够买得起经济适用住房的人根本不是穷人,所以我最近连续发表几篇长的文章三个观点:

  第一观点,房价越高穷人越好,叫做劫富济贫。我算了一下帐,去年的中国土地出让金是3.010893万亿,公租房如果按照国家来说不要赚钱,一个多层普通建安费一千块钱以内,我们四万亿可以盖多少房子呢?实际上一套公租房廉租房的标准来算我们可以盖一亿套房子,我计算过所有现在需要城市里面的这种需要住房的需要解决公交车这些居民没有房子基本上可以解决,因为现在重庆有一个苗头,重庆在廉租房问题上政策比较好,现在重庆基本上符合条件的要廉租房都基本能够得到满足。所以,实际上我们商品房如果卖的越高,我们政府获得的收益就越多,越能够解决中低收入阶层的住房问题,这是典型的劫富济贫,这是我的第二个观点,经济适用住房是劫贫济富。商品房房价越高穷人越好,这是典型的劫富济贫。房价越高说明这个城市这个国家越有品牌价值,一个国家一个城市房价非常低,你这个城市非常丢人的,比如说去年我到贵州的第二大城市铜仁市永州市,去年出去的时候他们房价一千多块钱,你说中国房价高为什么你们不到那里住啊,相反那里考上大学的人他们不回去,什么原因因为你这个地方吸引人人多了房价才会高,所以一个国家一个城市房价低是非常丢人的,中国现在作为世界第二大经济体,中国的一线首都北京是世界上的品牌城市,品牌就要有品牌的地价,现在北京、上海房价根本不应该现在的房价,现在房价跟我们北京上海品牌的一样世界的品牌相差太远了,我们人为限价限购,使价格通过人为行政手段压低,其实是贱买中国最优的资产。因为北京上海这个城市是属于全国全世界的城市,所有全世界的成功人士经商的,交流的都希望能够到这里来,经常居住投资等等现在我们通过限购限价把价格人为压到北京市人民上海市人民买得起这种观点就错误的,北京根本不是北京人民的北京,上海根本不是上海人民的上海,也有扩大世界的中国世界的北京世界的上海,天安门北京大学、颐和园是北京人民建的吗,是中国人民几千年建起来的,评什么北京人才可以买北京的房子,怎么样获得北京房子呢?市场经济价高者得,北京80%人买不起房子政府提供公交车,每年政府收入那么多,人民政府卖人民低就应该给人民盖房子,中华人民共和国之前没有卖地来做市场经济的,照样有大唐盛事,照样改革开放照样发展,你卖地可以,但是你要知道这个地是属于全国人民的,卖地要给人民盖房子,你把那些钱拿出一部分就可以解决老百姓主要问题,根据政府没有能力是政府没有去做。

  所以我们领导去说开发商道德心有问题完全说错了,房地产收益是政府收益最多,所以我个人认为这样,但是现在没有办法公交车没有建起来,廉租房政府要花钱投资了,经济适用住也赶紧先建,我最近看了一个观点就是今天看到的一个报道,也大概符合我说的五年的观点,两三年之后可能经济适用住房的这种房子退出市场,会由货币补贴的办法帮助中低收入弱势群体的住房问题。所以,我估计就是目前的这些政策慢慢的会退出市场,十年的政策走向大概分成五年,前五年市场经济跟计划经济混合的过渡期,另外五年越往后越会很清晰的呈现出整个的两元结构,从商品和保障房,保障房里面一定要定期经济适用住房。廉租房的土地房产永远是国家的,只要好的退出机制,你现在没有房可以住,三年几年之后不符合退出来,商品房卖越高国家收入越多的钱能够解决更多穷人住房的问题,我们恰恰就要取下策,就要最值钱的地方盖一个经济适用住房几千块钱卖给买得起几千块钱房子的人让他们坐收土地增值,国有资产流失,国有资产的流失意味着我们在座的各位公民的资产流失纳税人的流失。

  所以,我不管怎么样我会坚持的我的观点,目前的房地产新政尽管不得已但是确实和市场经济对立,我希望它能够早一点结束,所以关于对于房地产的政策走向这个大致四个十年的判断是我自己一个观察,我觉得对于开发商来讲最痛苦的,最难熬的可能就是五年的镇痛期,你们能不能熬过去我不知道,我相信将来有一批人熬过去,当然这个政策是不是五年之痒也不一定,因为有一些事情可能有变速,计划经济性质对于我们国家各个方面损害非常大,从银行的信贷从政府的土地财政,从GDP从就业等等,损害非常大,当然刘明康讲了银行可以低于40以上的降价,最近出现松动半日游已经表明了,一个温州的中小企业跑路事件一个佛山松动新政半日游这两个密切关注,佛山那个市政府的新政松动半日游表明很多地方政府对新政能不能承受得了已经开始松动了,温州的中小企业的破产以及政府对他的整个政策的微调和松动,包括温总理这边讲要预调和微调表明政府也是走一步看一步如果房地产业出现类似于温州的这种情况,出现大批的烂尾楼,大批房地产公司破产,大批银行资产的坏账等等,我相信也会提前微调或者预调,所以现在大致说几年政策走向,但是不排除未来新的情况的出现,以及政策的相应对策的改变。

  再讲房价的走向比较简单了,中国商品房的房价是低估的,到今天我还坚持这个观点,中国的商品房房价是低估的,北京上海的房价严重低估的,这是现在的观点,因为我们问一个问题,是什么决定房价的,我们回归一个常识他即不是成本也不是房子的功能,也不是所谓的专家操作,很简单商品房跟任何商品是一样的是需求决定的,所以一个基本的结论是什么呢?就是有需求就没有泡沫,我非常信任这个观点油需求没有泡沫。在这个基本观点之下,中国的在充分的市场经济当中,中国所有的城市房产大中小都会呈现上涨的势头,当然时间关系没有时间展开讲,推动中国房价上涨的常态需求和非常态需求,我曾经进过十几条关于常态需求和非常态需求,有这种需求的存在,房价上涨是一个大概和中长期一个很确定的事件,房价目前是低估的,因为油需求没有泡沫。第二个观点中国房价没有泡沫。

  买不起商品房的人他们住房问题是政府通过住房公交车来解决,政府有能力来解决这个前面讲过不重复。第二,就是现阶段的短期之内中国的房价会出现一个拐点,就是短期之内一定往下走的,但是这个往下走并不是因为市场经济往下走而是因为行政原因,小池塘里面养小鱼,大河养大鱼,鲨鱼只有大海才有,我们城市不管北京、上海,他那个城市是开放性的,他是全国全世界,属于大海里面可以养大鱼、鲨鱼、鲸鱼,房价要跟大海相称,我们认为把大江大河阻断了,形成一个很小的小池塘,这个需求减少了,购买力不然就只能是小鱼小虾的购买力,所以经常讲现在中国的政策制定,都是现在中国的政策制定有一个趋向,就是基本上都是行业跟部门利益的趋向来制定政策,任何一个关于自来水的听证会,任何一次价格的听证会都是某一个行业为了自己的利益而举办的“涨价会”,房地产新政实际上也是行业部门和一些利益集团维护自己的利益制定的政策。比如说北京限购是北京市政府,北京市人民为了维护北京市民的利益损害全国人民利益的一种行业的行业利益的一种政策没有办法的。

  不是市场经济应该有的政策,应该有的房价,但是只要这个政策不变只要限购从大海变成小江小河,这个必然萎缩,量萎缩要达到一个什么程度才能平衡,让北京市人民买得起房子才能平衡,要降多少?不知道。要达到上海市居民买得起这个才会出现这种平衡的局面,那个时候量再放出来,所以,未来的一段时间只要限价限购政策的不改变,现在量已经大幅萎缩了,下一阶段就是房价开始下调有的可能开始跳水,我估计在未来两年在座各位开发商是最难熬的日子,但是,熬过这一段时间之后,未来整个中国房地产业空间不管房价的空间都是非常巨大,中国为什么改革开放?是因为我们不能再走回头路不能再走计划经济的道路,改革开放就是对外盖房,改革就是由计划经济向市场经济转型,现在这种新政,现在混合型的政策就是对立就是倒退,我们的这个民族不允许这个政策持久下去,不可能允许的,不管现在的政策所谓的有多么的坚定,我们民族专项繁荣的市场经济这个浩浩荡荡不可阻挡,政府只需要维持公平公正的秩序,要建好保障房,建好住房公交车让中低收入群体有公交车出行,没有权利干预商品房市场,没有权利干预市场经济秩序,我们不能用行政手段解决市场经济出现的问题,应该市场经济办法解决市场经济问题,这是我的一个基本结论,所以我再重复概括一下我的结论我们现在经历是市场经济跟计划经济混合在一块的过渡期,中国的未来房价有需求就是没有泡沫,目前打压是行政人为的打压,这两年政策没有变日子很难熬未来中国房地产发展空间很大。

  我是一个民间观察,草根观察,可能跟我的一些权威专家跟政府的决策者领导观点出发点不一样的,代表我一家之言,我总得想法希望我们公租房的民族能够在共同世界价值观不要在市场经济潮流当中不要落伍,我们已经走30年了不要再往后走,尽可能回到这个道路上来,我的讲话到此结束。

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