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房地产调控不会放松 降价趋势日益明显

来源:上海证券报 w88优德888官方网站:2011-11-01 查看次数:841

    沉寂了半年多的楼市最近热闹异常。在上海几个龙头房企抢先大幅降价之后,楼市终于打破持续半年的僵局,房价下降趋势日益明显。与此同时,房地产调控可能放松的声音也开始出现。

    10月29日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,分析当前经济形势,部署近期经济工作。会议指出,坚定不移地搞好房地产调控,进一步巩固调控成果,促进房价合理调整。业内人士认为,国务院重申对楼市调控的坚定态度,传递出楼市调控不成功绝不收兵的决心。

    国务院常务会议针对宏观调控、物价、农业、楼市调控、小微型企业及民间资本等工作提出了九大任务,其中第一项和第四项任务尤为引人关注。

    第一项任务称,“切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏”,“适时适度进行预调微调”,“保持货币信贷总量合理增长”。

    第四项任务称,“坚定不移地搞好房地产调控”,“各地政府要切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果”,“促进房价合理调整”。

    上海中原地产研究部总监宋会雍认为,国务院常务会议上将“适时适度进行预调微调”与“坚定不移地搞好房地产调控”分别提出,意在明确这两条政策各有所指,不可误读。国务院的表态更是击退了楼市调控政策“放松论”,传递出继续推进楼市调控的决心。

    实际上,随着调控政策持续发力,近来北京、上海、南京、天津等一、二线城市房价下降的消息此起彼伏,京沪等中心城市个别楼盘降价达20%-40%。与此同时,近期房地产调控在少数城市出现暗自松动。例如,8月份马鞍山对首套房免契税,10月份南京、常州放松公积金贷款,广州、南京、安徽局部放宽开发商的土地出让金缴纳期等,广东佛山市甚至出现了松绑限购令又“朝令夕改”的一幕。

    分析人士认为,上述现象说明,目前楼市调控已进入“深水区”。为此,高层近来也频频就此表明立场。算上本次国务院常务会议,温总理两月内三次提及楼市调控,继9月撰文提出“房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”后,10月的两次谈话,都是直指地方政府,要求各地政府切实负起责任,继续严格执行政策,进一步巩固调控成果。

    “房价下跌,调控效力正在显现,政策不会再加码了,但在明年一季度之前政策口径也不会有太大变化。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,全国房价必定会出现明显拐点。当前部分开发商已难以承受资金紧张所带来的巨大压力,若不寻求销售策略的变化,已很难扛到楼市全面回暖的时点。所以,随着“金九银十”梦想破灭,房价降价范围将显著扩大。(记者 朱楠)

    北京 成交低迷 库存一路攀升

    上周超过七成城市住房成交量同比下跌。中国指数研究院昨天发布最新报告显示,上周被监测的35个城市中,26个城市楼市成交量同比下降,7个城市成交量跌幅在50%以上,其中长沙同比跌幅最大,达到76.43%。其次是福州,同比跌幅达64.89%。重点城市仅武汉微幅上涨,其余城市成交量均同比下跌,其中深圳跌幅最大,达61.22%,其次广州和成都同比下降幅度也都超过50%。对此,业内人士指出,楼市颓势不改,开发商小幅降价恐难获成效。

    “以北京为例,继9月份低成交低谷之后,10月份成交再创新低,未来市场的观望情绪继续趋重,预计至年底,成交量仍然维持低位难有突破性上涨。”链家地产首席分析师张月说。

    对此,中原地产张大伟也指出,今年9月、10月北京楼市签约量合计只有2.7万套左右,同比去年的50582套下调幅度达到了46%左右,与2009年的“金九银十”相比下调更是超过64%。

    在成交量低迷之下,北京住宅库存量一路攀升,目前已经达到11.8万套,创2009年6月8日以来的库存最高点。

    “近2个月,北京新增库存积压就超过8800套,按照目前的库存消耗比,即使目前不新增供应,消耗库存也需要超过22个月时间。”张大伟说。

    “在传统的‘金九银十’楼市出现成交量明显萎缩,很可能影响即将上市的新盘定价。”张大伟分析指出,整个楼市将出现“一片降声”。

    据分析,目前开发商能够利用的融资部分渠道已被堵死,开发商只有降价换量回笼资金。二手房降价之势也越来越明显。另外,目前楼市降价的范围也逐渐从远郊区向核心区蔓延,从大户型向中小户型蔓延。

    “目前来看,市场低迷的情况至少要持续到春节后,房价已经进入快速下降的通道。”张月直言,预计到今年年底北京房价就会回到去年8月份21000元/平方米-22000元/平方米的水平。

    但是,这距离真正的底或许还很远。“我看到的数据是,北京10月份房价在每平方米1.8万元到2万元之间,这离群众的期望还非常遥远,就我个人来看,房价还应当再下降一半。”国资委研究局副局长楚序平近日在保障房发展高峰论坛上说。

    上海:开发商“以价换量”的策略初显成效

    相关数据显示,上周上海商品住宅成交量出现大幅反弹,环比上涨近5成,而价格环比大跌10%,再次回到均价2万元/平方米以下水平。同时,上海新房降价潮已有从外围向市中心、从中低端房向高端物业蔓延的趋势。

    德佑地产市场中心监测数据显示:上周(10月24日-10月30日)上海商品住宅成交面积为13.87万平方米,环比前周上涨46.3%;成交套数1151套,环比上涨43.53%,全市商品住宅成交均价为19348元/平方米,环比下跌10.2%。可以看到,在龙头企业带动下,降价大潮突袭上海楼市,价格下跌终于换来成交量的触底反弹,上周商品房成交可谓一大亮点,在行情连续三周低迷后,上周终于突破20万平方米,且商品住宅成交均价也再次回到2万元/平方米之下。

    上周全市商品住宅成交虽有所反弹,但是整个10月的成交量仍维持在45万平方米左右,和2008年的历史低点相当,也成为2011年的低点。“金九银十”虽已成泡影,但部分楼盘大幅降价还是取得成效,如成交排名靠前的项目都是出现了大幅价格调整的项目,甚至部分楼盘降价后还出现了叫号排队买房的盛况。业内人士认为,如果更多开发商能加入降价大潮,年底楼市成交量的触底回升仍值得期待。

    值得注意的是,上海楼市的降价潮大有从外围向中心、从中低端向高端蔓延的趋势。据德佑地产东区区域经理林俊权介绍,目前上海大多数高端一手项目近期也出现了“议价空间”,原本只有二手房买卖才会出现的“讨价还价”在新房市场开始出现。这些项目在售楼处的报价往往是先前售价打9折,一旦遇到诚意买家,售楼处还会进一步给出8折、75折甚至7折的价格。例如目前位于张江板块的高端别墅项目夏宫售楼处日前给出8折优惠,南汇板块的康城64街售价也低至8折。与此同时,市中心豪宅楼盘也开始加入降价大潮,例如陆家嘴核心区域的在售高端新盘世茂5号售楼处近期给出8折优惠。

    不过,高端物业的降价效果不如中低端项目那么直接。上周单价5万元以上的高端豪宅成交面积为0.32万平方米,环比下跌30.15%。德佑地产研究主任陆骑麟认为,高端住宅项目成交量骤减的一个主要原因,是高端住宅买家基本上以投资为主,降价潮的出现让投资客感到不安,投机和投资资金基本不敢再进入楼市,直接导致高端商品住宅成交量骤减。(记者 朱楠)

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