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赵鲁梁:房价暴跌是个伪命题

来源:买房网 w88优德888官方网站:2011-11-05 查看次数:1663
    山雨己来,风声很紧,这是当前房地产市场的写照,比较接近真实。好多人已经开始到处打听消息,就是要问明白,房价到底降不降,到底什么时间买房子。有人说最近去售楼处看了,人不多,最近活动不少,开发商也咋呼得挺紧,有些项目的价格是真跌了,但也没有便宜多少,好多人在想,应该还能再便宜,再等等。

  其实,就济南而言,降价是完全可以的,但问题在于降多少。如今面世的项目大多拿地在09年上半年,那时地价差不多最高,一点也不便宜,有的地方合地价就在4000多一平方,加上建筑安装和税费及财务成本,再加上至少百分之十五的毛利润,怎么也得过7000了,这样的地方降价空间很小。一般来说能降价和敢降价的都是大片拿地,提前几年拿地的大开发商,一方面成本便宜,另一方面有很好的融资平台,降价之后不影响公司持续运转,这样的公司就完全可以开动价格战,下调一下,以便更好的周转资金,或者保证手里的现金流。

  市场永远不一样,各家公司的家底也不相同,门对门的两家公司,两个项目也会因为成本和操作风格的不同而采取完全不同的策略,这是实际情况,所以永远不要期待房价一刀切的跌下来,然后像白菜萝卜一样买回家。

  对本地市场而言,不要期望一下子所有项目同时降价,也不要期望一下子降很多,总成本高的企业,在任何时候都不会做赔本的买卖,就是做,也是相对来说短时间的事,是为了将来更长时间赚更多利润。从某种意义上来说,这也许像08年的悲情一探,大家觉得可能真的不行了,拐点真的来了,好多人挺不住了,其实后面的事实证明,在中国,房地产投资,不管是机构大资金,还是个人投资仍旧是主流,因为没有其他的更好的渠道,除非你出国。09年和10年又有好多人后悔当初怎么就没有买哪里哪里的房子,说得再简单点,他们没有想到后面这一波更猛的涨势。时间再看长远一些,这些年来,投资房子的人没有不赚钱的,不投资房子的人没有不觉得亏了的。这事实更是不断刺激后来者前赴后继投入到房地产上来,也就不断推高房价,鼓声不停,花就得传下去。

  坚定看好房价的人其实是大智者,房子不简单是房子的问题,应该是特殊阶段特有的社会问题的表现之一,这个时间确实特殊,多少年来,机会也许就这么一次,等到三五十年之后,人口出生率下降,一个孩子可以继承五套房子,房子就成灾难,那时房地产特别是住宅开发就转变为以修缮为主的最普通的行业了。就中国的实际来看,现在及至以后的三十年内还是中国房地产的好时间,GDP、城市化、人口红利、以居住为主的生活质量大改善、商业大爆发等等都在推动房子的需求,有需求就有大市场,这是规律。尽管现在政府为了稳定,为了打压通胀,对房地产进行了种种限制,但是这种政策和人为限制是有限的,特别是在房地产已经充分市场化的今天,限制真正才是阶段性的,而压抑之后的反弹已经在09年得到证实,所以现在的调控在方法上存在根本问题,是不恰当的,是要进行深刻反思的。

  当有人提出说房地产绑架了中国经济时,我们以为是深有道理的。驾驭中国经济这辆战车是相当不容易的,需要小心又小心,谨慎又谨慎。现在面临的两难问题是加强调控,就极容易导致房地产市场甚至整个经济大萧条,不加强调控,那就是在一条无法回头的道路上狂奔,失控的危险是更要命的。现在房地产已经和整个社会的形势紧紧联系在了一起,成为影响社会稳定和经济安全的一个更大因素,更是不容忽视了。

  结出这颗果子的树在好多年前就已经种下,种树者正是政府,并且近几年在持续浇灌,势力已经变得强大,如果没有了房地产开发,没有了土地出让金,好多地方的经济增速可能就要下降好多,好多官员的前途会受到极大影响,到目前为止,中国历来合法赚钱的办法里还从来没有超过出让土地收费这种又快又好的招。土地出让大幅下滑,经济增速下降,这在当前又是不允许的,这种对于出让土地换取资金的饥渴也是空前的,这和当前政坛里的好多官员毁于情妇一样,一直为了自己爽,从来没想到后果是什么样。这和中国成语“饮鸩止渴”是一样的道理,今朝有酒今朝醉,下任事情后面说,这种典型的短视型执政思维已经成为当前主流。

  在当前情况下,是短痛还是长痛,是保守疗法还是激进疗法,保GDP还是保CPI都成为难题,都将对房地产市场产生巨大影响。现在的问题是有没有中间道路,避免经济剧烈振荡,能够相对平稳的实现软着陆,要达到这一目的,那么房价就不会暴跌,因为房价大跌的影响是经济必定大幅下滑,人们的资产大幅缩水,生活水平也要随之下降。也许正是预期到了这种结果,所以国务院的调控都是以遏制过快上涨和上涨为题,这种调控历来都是先出中等强度的政策,以观疗效,然后加码,最后悄然放松。只是这一次,在这样的时间和阶段,我们还不能做出怎样肯定的预测,但杀敌一万,自伤八千,选择让经济大幅回调的可能还是不大的。

  以中国官场智慧和国人之聪明,还是应该能够找到中间道路的,但这确实需要大智慧,不是一般人能玩的。我们期待着中国房地产的中间道路和调控大智慧。

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